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商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團和住宅地產(chǎn)龍頭萬科集團要在一起了,你能想象未來的發(fā)展空間有多大嗎?
近日,萬達和萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,將共同組成由雙方集團高層擔任領導的聯(lián)合協(xié)調小組,主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)等形式,充分發(fā)揮各自優(yōu)勢,實現(xiàn)互利共贏,即由萬達投資項目中商業(yè)部分,萬科開發(fā)項目中住宅部分。由于雙方都有海外發(fā)展計劃,未來的合作不僅限于國內(nèi),也將在全球展開,雙方將長期進行合作。
據(jù)了解,雙方擬議合作的規(guī)模有望達到“千億元”,在多數(shù)城市商品住房市場告別“黃金時代”步入“白銀時代”后,兩大巨頭謀求戰(zhàn)略轉型,旨在通過強強聯(lián)合,優(yōu)勢互補,以降低成本,增強市場競爭力。
地產(chǎn)行業(yè)兩巨頭緣何走在了一起?
一方是住宅市場的龍頭,一方是橫跨海內(nèi)外的商業(yè)巨艦,兩大巨頭聯(lián)手不禁讓業(yè)內(nèi)充滿想象,其實一定程度上,雙方聯(lián)手是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。
目前,房地產(chǎn)行業(yè)進入了利潤平均化的階段,而萬達集團早就注意到了自己身處的環(huán)境,并且已經(jīng)開始轉型升級。主業(yè)萬達商業(yè)地產(chǎn)以及萬達影院兩家公司相繼上市即是萬達轉型目標中的兩大任務,此后,萬達正式吹響了進行第四次轉型的號角。
據(jù)了解,當前萬達發(fā)展的瓶頸在于,大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金,住宅開發(fā)過程中標準化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升。萬達集團董事長王健林最近就表示,萬達要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化,走“輕資產(chǎn)”的路線,成為一家商業(yè)投資服務公司,力爭在2025年開業(yè)1000座萬達廣場。
其實,按照萬達集團董事長王健林的規(guī)劃,萬達集團的轉型從空間上看,是從中國企業(yè)轉型為跨國企業(yè);從業(yè)務上看,是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉型為以服務業(yè)為主的企業(yè)。具體目標是到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當?shù)乃拇竽K,徹底實現(xiàn)轉型升級。
而另一邊,萬科從住宅開發(fā)商到城市配套服務上的轉變過程中,逐漸表現(xiàn)出的商業(yè)能力欠缺,阻礙了企業(yè)轉型的速度,于是萬科在去年拉開轉型元年的大幕,明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發(fā)展方向。
由此來看,無論是萬達還是萬科,在行業(yè)發(fā)展和企業(yè)轉型升級過程中,都遇到了一定問題,而雙方的合作恰好可以彌補短板。
未來路在何方?
雖然雙方并沒有披露更多關于具體合作方式和項目的信息,但是顯而易見,“1+1>2”的協(xié)同效應威力不會小。
王健林在回答記者提問時說,中國房地產(chǎn)市場已進入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。萬達與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試,對萬達來說,通過與萬科合作,萬達可以集中精力,加快實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
萬科集團總裁郁亮表示,在“白銀時代”,傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務仍有廣闊的發(fā)展空間,這為優(yōu)秀企業(yè)之間的合作提供了良好契機。和萬達的合作有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領域的專業(yè)優(yōu)勢,獲得更多的客戶和發(fā)展機會,也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力,推動公司更好地向城市配套服務商轉型。
同策咨詢研究部結果顯示,2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套,這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡,樓市開始進入下半場。此時,樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去,市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化,未來買方市場的特征會越來越明顯,由于購房需求已經(jīng)基本得到滿足,傳統(tǒng)住宅市場規(guī)模化發(fā)展空間受限,這已經(jīng)成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。
同時,從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看,雖然一些房企規(guī)模足夠大,但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風險,此時,房企自己也不得不顛覆自己進行轉型。業(yè)內(nèi)認為,從大多數(shù)房企轉型方向來看,大部分房企開始轉向運營方向,而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉型運營的三大方向。
強強聯(lián)合將對行業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?
業(yè)內(nèi)認為,從樓市下半場的行業(yè)特征來看,行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”,成本控制和提升利潤成為這些企業(yè)面臨的重要課題,除了通過調整企業(yè)組織架構等措施來降低成本之外,部分企業(yè)已經(jīng)開始探索“輕資產(chǎn)”模式。
而所謂“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益(重資產(chǎn)模式)走向賺取增值服務收益,包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務過程中的提成收益。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,從此次萬科萬達兩家房企合作的聚焦點來看,也是將合作聚焦在“輕資產(chǎn)”上,從合作的目的來看,萬科與萬達合作后將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā),萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體,而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導給萬科,而商業(yè)地產(chǎn)部分則“輕資產(chǎn)”操作。很明顯,以后無論萬達與萬科,在項目操作層面不再“重資產(chǎn)”,旨在通過“輕資產(chǎn)”模式強化投資的杠桿效應,規(guī)避自身風險,賺取增值收益,提升利潤率。
同時,張宏偉認為,萬科與萬達合作后,無論是在一線城市及核心二線城市拿地,還是在海外市場擴張,都具有了更強的議價能力,也為企業(yè)盡可能降低了融資成本,規(guī)避了市場風險,鞏固了市場地位,這也正是“強強聯(lián)合”之后的價值所在。
一資深行業(yè)專家認為,萬達和萬科的合作,很大程度上希望在特定市場上形成壟斷力。目前房企資源整合力度加大,兩個企業(yè)也希望取長補短尋求業(yè)務的契合點。這對于后續(xù)開拓新業(yè)務等勢必有利好。對于此類房企來說,后續(xù)社區(qū)服務,互聯(lián)網(wǎng)金融等領域是有比較大的合作基礎的。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,強強聯(lián)合可以在大型項目的投標、開發(fā)上展現(xiàn)各自優(yōu)勢,但互補中唯一風險就是能否實現(xiàn)“1+1大于2”:“如果這種聯(lián)手只是個別項目合作,那炒作大于實際,如果是戰(zhàn)略的聯(lián)盟,那么就有可能產(chǎn)生很大的能量。”
據(jù)了解,萬達與萬科在此之前就已經(jīng)合作過,2014年11月11日,雙方在蕪湖萬達廣場舉行“萬萬沒想到”合作發(fā)布會,一直以來,雙方都堅信1+1大于2的協(xié)同效應。
