我的天吶!! “住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期”，要交房?jī)r(jià)三成!全國(guó)人民都開(kāi)始檢查自己買(mǎi)的房子的土地使用權(quán)啦!!
100萬(wàn)買(mǎi)個(gè)房，住沒(méi)多久，就要交幾十萬(wàn)續(xù)費(fèi)……
據(jù)報(bào)道，溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫(xiě)著土地年限20年到期。這次市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)也屬于先例。
請(qǐng)觀(guān)看由《一風(fēng)之音》制作的：“房產(chǎn)地震！康熙交不起房子土地續(xù)租費(fèi)要上吊！”
舉個(gè)例子：
按照溫州現(xiàn)在的做法
等你房子產(chǎn)權(quán)到的那一天
這套房子評(píng)估下來(lái)值180萬(wàn)
如果你要續(xù)期
那就得交60萬(wàn)……
全國(guó)網(wǎng)友都炸開(kāi)了鍋!
這篇新聞具有一定風(fēng)向標(biāo)意義。這一消息不僅震驚整個(gè)溫州房產(chǎn)市場(chǎng)，甚至全國(guó)人民都開(kāi)始檢查自己買(mǎi)的房子的土地使用權(quán)↓ ↓
政府從來(lái)沒(méi)說(shuō)過(guò)免費(fèi)續(xù)期。
花了幾輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了!
房屋產(chǎn)權(quán)事關(guān)每一位業(yè)主，為何會(huì)出現(xiàn)上述問(wèn)題?
那么，我們最關(guān)心的問(wèn)題來(lái)了：
出讓年限到期后，應(yīng)當(dāng)如何續(xù)期?
不續(xù)期還能住嗎?
相關(guān)負(fù)責(zé)人及專(zhuān)家對(duì)此進(jìn)行了解答：
①為何會(huì)出現(xiàn)上述問(wèn)題?
很多人可能有點(diǎn)納悶，房屋的土地使用權(quán)不是七十年嗎?怎么變成了二十年?的確，我國(guó)民用住宅土地的使用權(quán)期限通常是七十年，在1990年代初通過(guò)立法全國(guó)推行，溫州的二十年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。
溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清在接受《溫州日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)表示，1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，開(kāi)始對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度。
當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
②出讓年限到期后，應(yīng)當(dāng)如何續(xù)期?
土地使用權(quán)到期后該怎么辦?2007年3月通過(guò)的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫(xiě)到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”(并非像很多人所認(rèn)為的那樣是無(wú)償續(xù)期)。
從這個(gè)角度講，法律上存在模糊空間，物權(quán)法規(guī)定可以自動(dòng)續(xù)期，但該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)是多少都沒(méi)有明確。截至目前，國(guó)家層面尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒(méi)有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
張少清表示，在國(guó)家沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前基層國(guó)土部門(mén)只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。
其實(shí)，這個(gè)“產(chǎn)權(quán)”并不是從你買(mǎi)房之日計(jì)算，而是土地被拍賣(mài)后開(kāi)始計(jì)算。
③100萬(wàn)買(mǎi)的房土地證要續(xù)期，為什么土地出讓金要30萬(wàn)左右?
張少清表示，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價(jià)值是不同的。土地使用權(quán)評(píng)估也不是我們做的，是由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出來(lái)的。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子：
有個(gè)王阿姨就是買(mǎi)了這類(lèi)房中一二手房，面臨同樣續(xù)費(fèi)而不解，國(guó)土局的領(lǐng)導(dǎo)耐心細(xì)致地對(duì)她做工作說(shuō)：買(mǎi)剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開(kāi)了10多年的二手車(chē)。所以，您當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候，就好比用高價(jià)買(mǎi)了輛快報(bào)廢的二手車(chē)……
以普遍70年產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)，到時(shí)繼承你這筆遺產(chǎn)的人將是你的子女或?qū)O子孫女，他(她)為繼承這堆已經(jīng)70年的水泥磚瓦，將按那時(shí)房?jī)r(jià)的三分之一續(xù)費(fèi)……當(dāng)他(她)的子女或?qū)O子孫女又繼承時(shí)，再續(xù)費(fèi)……
在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關(guān)政策明確前，建議大家在住房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問(wèn)題，不要讓自己買(mǎi)虧了。
“現(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實(shí)有點(diǎn)不公平。我們也在研究這個(gè)問(wèn)題。一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)，我們突破不了。到目前為止還沒(méi)有收到很明確的答復(fù);二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會(huì)組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類(lèi)問(wèn)題。” 張少清說(shuō)。
④不續(xù)費(fèi)的話(huà)還可以繼續(xù)居住嗎?
從溫州現(xiàn)在的問(wèn)題來(lái)看，受影響的市民一般是在買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)才知道相關(guān)情況。那么如果不買(mǎi)賣(mài)，到期后還能繼續(xù)居住嗎?對(duì)此，專(zhuān)家表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無(wú)償使用這塊土地。比較類(lèi)似的就是在無(wú)償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉(zhuǎn)讓時(shí)卻要補(bǔ)繳土地出讓金。因此，專(zhuān)家認(rèn)為這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
⑤有網(wǎng)友問(wèn)：幾年前說(shuō)好的70年到期免費(fèi)續(xù)期哪去了?
《物權(quán)法》只說(shuō)到期后“自動(dòng)續(xù)期”，沒(méi)說(shuō)這個(gè)自動(dòng)是免費(fèi)給的。而《土地法》則說(shuō)土地使用權(quán)必須由土地使用者支付使用權(quán)出讓金。
結(jié)語(yǔ)寫(xiě)到這里，您大概也明白了我們大概能做的就是在相關(guān)政策明確前買(mǎi)房時(shí)提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問(wèn)題不要讓自己買(mǎi)虧了……
