“中國(guó)房地產(chǎn)之父”、今年68歲的孟曉蘇日前在接受媒體專訪時(shí)認(rèn)為，有條件的年輕人有需要就盡早買房，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。
1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長(zhǎng)，見(jiàn)證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計(jì)者之一，孟曉蘇對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。他系統(tǒng)、專業(yè)的思想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 孟曉蘇 理事長(zhǎng)
孟曉蘇在7月7日接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的專訪，他認(rèn)為，這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上升通道，不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，但總體上還是上漲。房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。
NO.1 勸年輕人 有條件趕緊買房
房?jī)r(jià)問(wèn)題，要實(shí)事求是地講歷史，讓歷史告訴未來(lái)。這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上升通道，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，但總體上還是上漲。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問(wèn)題?
孟曉蘇：有很多人用國(guó)外完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)和純粹的房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)看，這個(gè)是不了解中國(guó)的國(guó)情。有不少人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對(duì)比，說(shuō)是收入房?jī)r(jià)比。
但是這些人不知道，中國(guó)很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個(gè)價(jià)格買的，你比如說(shuō)有很多的拆遷戶就沒(méi)花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當(dāng)時(shí)只花了幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)塊錢就把它買下來(lái)了，這部分占全國(guó)的城市住房不少。
至于說(shuō)最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧?所以這個(gè)數(shù)據(jù)拿出來(lái)是烏龍。這些年說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下降的這些人的說(shuō)法，都被實(shí)踐證明是荒謬的。
我對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的看法是三句話：短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期看通脹。
“短期看供求”，比如供給側(cè)改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來(lái)大城市、一線和部分二線城市商品房供應(yīng)不夠。
“中期看結(jié)構(gòu)”指的是，到底房屋供應(yīng)里有沒(méi)有足夠的保障房供應(yīng)，有沒(méi)有足夠的各種政策含量的房屋供應(yīng)，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。
第三個(gè)是“長(zhǎng)期看通脹”。房?jī)r(jià)歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房?jī)r(jià)都在長(zhǎng)期上漲。你看有些國(guó)家的房?jī)r(jià)雖然有漲有跌，但是從長(zhǎng)線來(lái)看是上漲。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您前面也講了現(xiàn)在該買房。
孟曉蘇：對(duì)，有條件買房的就可以買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是在繼續(xù)上升的過(guò)程之中，我這些年從來(lái)不會(huì)勸人家不要買，我認(rèn)為你有需要就盡早買。從長(zhǎng)線就能看出來(lái)這種財(cái)富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說(shuō)愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。
總體上我認(rèn)為，繼續(xù)向老百姓宣傳房?jī)r(jià)會(huì)下降是不對(duì)的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)的荒謬。要實(shí)事求是地講歷史，讓歷史告訴未來(lái)。這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上漲通道，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面，但總體上還是上漲。
假如去除了現(xiàn)在行政干預(yù)的因素，那么房?jī)r(jià)逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會(huì)顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實(shí)這種作為最終是沒(méi)有效果的，反而會(huì)浪費(fèi)大量的行政資源。什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場(chǎng)上才會(huì)出現(xiàn)。
No.2 房產(chǎn)稅起征 從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始
孟曉蘇表示，他希望能夠在行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因?yàn)樘珡?fù)雜嗎?
孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說(shuō)70年土地使用權(quán)的問(wèn)題，其實(shí)那不是問(wèn)題。國(guó)外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單的辦法就是引進(jìn)國(guó)外的稅法并讓它符合中國(guó)的實(shí)際。
比如對(duì)什么房子征稅?只需要按照國(guó)外的辦法辦，對(duì)所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國(guó)外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來(lái)退稅。到底是按照評(píng)估值還是按照原值呢?我主張按照原值，好計(jì)算。房子賣了、新人買了都是按照新的購(gòu)置原值來(lái)征稅，這樣就把原來(lái)在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些房子起征呢?
孟曉蘇：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。
還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開(kāi)始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢的問(wèn)題了。
對(duì)于房地產(chǎn)稅征收的時(shí)間表，孟曉蘇說(shuō)：“我也不清楚，誰(shuí)下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺(jué)得社會(huì)上要形成這么一種呼聲，認(rèn)為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽(tīng)任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費(fèi)用，是不合理的，是不公平的。”
另外，于當(dāng)下的租售并舉制度，孟曉蘇持非常贊同的態(tài)度。他認(rèn)為，原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房只售不租是不對(duì)的，當(dāng)時(shí)我們就主張應(yīng)該要發(fā)展租賃市場(chǎng)。現(xiàn)在租售并舉，而且根據(jù)各地的不同情況，這本來(lái)就是市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的一種潮流。
“我們需要用各種各樣的機(jī)制去滿足居民的需要。我認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不需要有政府過(guò)多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問(wèn)題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場(chǎng)的方式解決。不同的購(gòu)買者和租賃者會(huì)在市場(chǎng)上找到自己的定位和選項(xiàng)。”
我們要明確地講出來(lái)：房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。媒體要把它講出來(lái)，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際。
