根據(jù)2018中國房地產(chǎn)上市公司測評(píng)研究報(bào)告，中國恒大首次榮膺上市房企綜合實(shí)力榜桂冠，萬科、碧桂園分列二三名。中國海外發(fā)展、保利地產(chǎn)、綠地控股、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國和龍湖地產(chǎn)分列"2018中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"第四至十位。

　　上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)

　　測評(píng)研究報(bào)告顯示，從核心測評(píng)指標(biāo)來看，2017年上市房企總資產(chǎn)均值為873.43億元，同比上升21.74%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值150.02億元，同比增長1.92%;凈利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%;資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)至65.05%;凈負(fù)債率均值同比下降1.45個(gè)百分點(diǎn)至89.87%。總體來看，中國房地產(chǎn)上市公司呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)：

　　1 從資本市場表現(xiàn)來看

　　2017年，A股市場呈現(xiàn)分化格局，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)明顯弱于大盤，但白馬龍頭股領(lǐng)漲大盤。而在業(yè)績大增和估值修復(fù)的雙重作用下，港股內(nèi)房板塊估值得到持續(xù)修復(fù)，全年漲幅高達(dá)109.3%，市場表現(xiàn)顯著。這在股價(jià)上也能看出，2017年全年股價(jià)累計(jì)漲幅前十名，在港上市房企占據(jù)前九個(gè)席位，中國恒大、融創(chuàng)中國、天譽(yù)置業(yè)、碧桂園、雅居樂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、眾安房產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國奧園分列漲幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的漲幅居于第十名。

　　2 運(yùn)營規(guī)模方面

　　上市房企經(jīng)營規(guī)模增速持續(xù)下滑，總資產(chǎn)集中度繼續(xù)攀升。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2017年末，總資產(chǎn)超過千億的企業(yè)有45家，約占上市房企總量的21%。超過3000億的企業(yè)有12家;超過萬億的企業(yè)有3家，依次是中國恒大、萬科和碧桂園。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來看，榜單前15名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過50%，排行榜前53名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2016年的數(shù)值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

　　3 在償債能力上

　　上市房企債務(wù)指標(biāo)均值保持平穩(wěn)，行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。2017年，一方面受行業(yè)銷售再創(chuàng)新高影響，大型房企自有資金充沛，另一方面，融資環(huán)境顯著收緊，房企公司債發(fā)行規(guī)模嚴(yán)重"縮水"，客觀上也限定了整個(gè)行業(yè)杠桿率的天花板。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年公司債融資總規(guī)模為437億元，較2016年全年大幅下降90% 。疊加兩方面的影響因素，2017年上市房企的償債能力指標(biāo)均值保持平穩(wěn)運(yùn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

　　從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布來看，2017年約43%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于65.05%的行業(yè)均值;約32%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間;另外25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有綠地、碧桂園、恒大、萬科、華夏幸福和泰禾等持續(xù)擴(kuò)張型企業(yè)。

　　4 盈利能力方面

　　上市房企盈利效率處于上升通道，利潤水平保持增長態(tài)勢(shì)。2017年，上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)差為4.25%。三大盈利效率指標(biāo)均處于上升修復(fù)通道中，可見上市房企增收不增利的情況已得到持續(xù)改善。此外，從盈利能力的絕對(duì)值指標(biāo)看，其上升勢(shì)頭得以延續(xù)。上市房企營業(yè)利潤均值為33.46億元，同比增長45.14%;凈利潤均值為21.29億元，同比增長13.57%。

　　5 在成長能力上

　　上市房企增長率指標(biāo)現(xiàn)回調(diào)趨勢(shì)，典型房企拿地策略各異。2017年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長，且盡管某些增長率指標(biāo)出現(xiàn)回調(diào)，但大體維持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，百強(qiáng)房企在土地市場上的競爭愈加激烈，從招拍掛市場到收并購再到城市舊改，競爭蔓延到各個(gè)拿地領(lǐng)域。大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也在土地市場上有所顯現(xiàn)，其獲取能力高于一般的中小房企，"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的規(guī)律也開始適用于土地市場。

　　6 經(jīng)營效率方面

　　在行業(yè)積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅提升。2017年末，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值微漲0.02至0.39，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值小幅上升0.01至0.31，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值略降0.02至0.21。同時(shí)，截至2017年底，上市房企存貨總計(jì)8.96萬億元。報(bào)告顯示，當(dāng)土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)不斷凸顯，因此出現(xiàn)了房企存貨出現(xiàn)向大型房企集中的趨勢(shì)。

　　7 在社會(huì)責(zé)任上

　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤的大幅增長。上市房企在追求業(yè)績?cè)鲩L的同時(shí)，履行社會(huì)責(zé)任良好，企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，且意識(shí)越來越強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)共同發(fā)展。

　　8 創(chuàng)新能力方面

　　大型上市房企開始從模式突破、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尋求賦能，并從存量運(yùn)營、輕資產(chǎn)化尋找增長點(diǎn)。同時(shí)，長租公寓、特色小鎮(zhèn)、城市更新、物流地產(chǎn)、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城融合仍是企業(yè)創(chuàng)新熱點(diǎn)領(lǐng)域。房企創(chuàng)新思路逐漸從單純的粗放式業(yè)務(wù)拓展向內(nèi)容、運(yùn)營、模式等多維度創(chuàng)新深化，從存量再造、輕資產(chǎn)運(yùn)營進(jìn)行切入創(chuàng)新。

　　此外，2017年，受我國房地產(chǎn)市場趨緊、國家環(huán)保政策壓力的影響，產(chǎn)業(yè)鏈下游行業(yè)凈利潤增速有所下滑，但整體保持穩(wěn)健增長。首先，綠色健康家居、智能化發(fā)展已成大勢(shì)，大部分上市供應(yīng)商企業(yè)通過技術(shù)研發(fā)，積極尋求環(huán)保升級(jí)，推動(dòng)智能升級(jí)，同時(shí)抓住精裝修發(fā)展機(jī)遇，提升精裝服務(wù)整合能力，拓展增長空間，并契合房地產(chǎn)市場新常態(tài)對(duì)中高端產(chǎn)品需求，推進(jìn)產(chǎn)品的多元化高品質(zhì)發(fā)展。

　　融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化

　　測評(píng)研究報(bào)告還指出，隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴(yán)格監(jiān)管，為嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門（詞條“門”由行業(yè)大百科提供）陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。

　　值得注意的是，這些政策變化以及國際經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化，讓2017年房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。據(jù)報(bào)告不完全統(tǒng)計(jì)，2017年108家房企融資總額為10864億元(不含開發(fā)貸、一般銀行貸款)，同比下降2%。其中，108家重點(diǎn)房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%;境外融資額為2771億元，較2016年大幅增加74%。此外，2017年股權(quán)融資規(guī)模大幅擴(kuò)張至1509億元，占比為14%，較2016年大幅增長105%。2017年多家房企成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，融資金額達(dá)492億元，同比大幅增長86%。

　　附錄一、2018中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜