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NO. 1｜壹
2024年2月中旬，春節過后開工正式開啟，仿佛新年的一切才剛剛開始……然而，當我們對時間的概念開始模糊，似乎預示著在變老的路上變得不再有期待，這并不是一個好現象。
春節似乎成了中國人一年之中難得放松的好日子，很多設計院的朋友說這是他從業已來最輕松的一年，沒有加班出圖、沒有甲方騷擾，一切都不符合他們對職業環境的“期待”。
有個地產圈的朋友在春節期間，依然保持著每天接順風客，面對房地產的下行，高負債的地產從業者只能通過這種副業，補貼房貸、車貸、教育，以及醫療的花銷，聽他說，他非常喜歡跑順風車的感覺，不累心、踏實，可以傾聽一下客人的故事。
如果說以前地產裁員、下崗、降薪是難以啟齒的事情，那么現在這種事情變得不再諱莫如深，每個人都在回歸自我感受，拋卻披在身上的“功名利祿”，回歸生活本身的色彩。
無論是否已被這個行業拋棄，地產人都在開展自我救贖……祝地產界的朋友一切順利。
NO. 2｜貳
地產下半場，產品力提升需求以及央國平大量托底商辦類項目，導致幕墻外圍護系統的使用的越來越多，從目前行業人員反饋的情況來看，針對幕墻系統的問題依然層出不窮，其主要矛盾點在于幕墻系統的成本較高，針對幕墻系統的成本控制大部分處在后端管理，難以形成有效的成本控制。
數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會
究其原因無非幾點：
第一：開發商對于幕墻系統的決策、幕墻顧問的使用以及幕墻系統的成本策劃缺乏連續性。
第二：開發商對幕墻系統的產品缺乏專業管控的手段及技術支撐，過于依賴幕墻顧問或者幕墻二次設計。
第三：幕墻顧問或者深化單位、施工單位技術單一、無法保證品質、成本、運營等方方面面均衡，導致成本浪費較大。
針對以上內容，對于幕墻系統的設計與成本協同，有如下幾點建議供參考：
2.1 針對開發商的基本要求
開發商作為項目品質、成本、運維的第一負責人，應統籌協調幕墻參建各方進行幕墻系統的決策，其主要內容包括：
第一：決策是否使用幕墻體系、哪種幕墻體系
開發商是否使用幕墻系統是一件極其復雜的決策，需要考慮城市管理者對于項目城市形象的影響，這需要第一時間和城市管理者，比如規劃審批部門、城管部門等進行溝通，如果城市管理者對于該項目有著比較明確的形象要求，那么能否突破要求是開發商決策的第一要務。
其次，開發商對于該項目的項目定位，如果項目定位較高，幕墻系統是必然要做的。開發商對于項目的定位匹配是決策的第二要務。針對定位于幕墻系統，標桿房企基本上都會有相關的定位匹配限額要求，如下：
某開發商對于辦公項目幕墻體系的定位要求
【Tips】辦公項目地上面積10萬方，某開發商對于該項目的定位模糊不定，為A檔(窗地比0.55)或C檔(窗地比0.40)，假如幕墻的成本為1300元/m2，外窗成本為700元/m2，那么定位決策對成本的影響是多少?
當采用A檔定位時：總造價=100000*0.55*1300元/m2=7150萬元。
當采用C檔定位時：總造價=100000*0.40*700元/m2=2800萬元。
定位決策對于成本的影響達4350萬元，單方影響435元/m2。
可見，對于10萬方項目，定位對于項目成本影響便高達千萬級。
所以城市管理者、開發商定位需求才是建筑立面成本最重要的影響因素。
第二：決策幕墻顧問的介入時間以及針對幕墻體系的成本策劃
開發商一旦決策采用幕墻系統，那么接下來最關鍵的工作便是，要盡快讓幕墻顧問或者說幕墻深化單位介入幕墻系統的技術及成本策劃工作。
一般要掌握幾個關鍵點：
其一：幕墻設計顧問應在建筑方案設計政府審批通過前前1個月選定，設計團隊參與建筑方案階段門窗幕墻的成本估算工作，嚴格按照限額成本深化設計;
方案階段是幕墻系統成本控制最重要的階段，且幕墻顧問的參與時間不能滯后于方案報批，否則很多的方案設計無法修改，就會導致幕墻的成本控制無法落地
【案例】建筑方案設計和幕墻顧問工作并行，優化立面線條
其中：400mm改250mm單價節省365元/㎡，共計5000㎡，總價下降182.5萬元。
200mm改150mm單價節省20元/㎡，共計2100㎡，總價下降4.2萬元。
其二：幕墻工程的招投標工作在結構出正負零前15-30天完成，在結構以確定幕墻施工單位，進行后續的工作安排;
上述要求便于幕墻系統的預留預埋工作以及和幕墻施工單位的交圈工作，避免產生返工無效成本。
無論幕墻的概念方案、深化方案以及招標（詞條“招標”由行業大百科提供）階段，都需要與成本人員進行幕墻系統的成本策劃交圈，以保證項目在品質定位的需求下，限額成本可控。
2.2 開發商牽引，方案設計單位、施工圖設計單位、幕墻顧問單位協同完成事宜
上述2.1部分講述的是開發商對于幕墻系統的決策事宜，也是管理維度的操作內容，一旦項目決策管理完成，剩下的便是技術層面的實操，這里需要完成幾個重要的工作。
第一：節能控制與綠建星級
對于幕墻系統而言，其能耗不言而喻，外圍護系統又是能耗大項，決定了幕墻系統的玻璃成本(窗地比限制)，又決定了綠色建筑星級實現的可能性。
在進行節能控制之前，需要確定幾個重要事情：
�、� 單體體形系數、窗墻比的設定，一般而言體形系數、窗墻比越小能耗越低，其幕墻成本越低。
② 單體綠建星級與能耗實現的可能性。一般地區對高層及超高層或特大型商辦類項目有綠建二星及三星的要求，外圍護系統提高后能否實現以及實現后成本增加多少，需要開發商予以決策。
綠建三星，不同窗墻比下的幕墻成本對比
第二：節能計算
建筑單體方案選定后，便開始進行建筑物的能耗計算，建議能耗計算與建筑方案設計同步進行，以避免能耗計算滯后導致幕墻體系無法實現或者成本較高的問題。
能耗計算是一個系統工程，需要方案設計單位、施工圖設計單位及幕墻顧問共同參與，開發商需要統籌協調各家單位實現能耗的計算，這里需要不斷的進行能耗試算，以滿足在不降低品質的情況下，實現成本最優解。
【案例】
建筑節能設計專篇對整窗傳熱系數要求為1.7，玻璃采用
5+12A+5+12A+5Low-E。根據玻璃本身傳熱系數與窗框傳熱系數綜合
考慮，5+12Ar+5+12A+5Low-E無法滿足1.7的整窗傳熱系數要求。
5+12A+5+12A+5雙銀Low-E可以滿足節能設計要求。
建議：采用5+12Ar+5雙銀Low-E+無銀Low-E可以滿足，單方成本降低約70元/m2.
2.3 針對幕墻成本造價，重點進行技術和成本控制
幕墻系統的技術層面，需要根據幕墻的成本構成，重點進行幕墻系統的成本控制。
【案例】下圖來自中建三局設計有限公司
由于項目人工費受施工條件、定額等限制，一般很難進行成本的約束，所以從成本構成角度材料費用是容易進行控制的，從上圖可以看出材料成本由高到低依次為：龍骨>玻璃>輔材>層間防火保溫>五金件/埋件等。
(1)與龍骨相關的成本因素：型材尺寸(受力)、表面處理（詞條“表面處理”由行業大百科提供）方式等。
【案例】來源：萬融工程咨詢公眾號
采用有限元分析軟件，根據鋼結構所處部位的風荷載，整體建模進行結構分析，并經多次調整，以確定最優、利用率最高的方案。
【案例】型材處理方式，一般各大地產設計限額中均有明確要求，如下：
上述內容主要與成本息息相關：
(2)與玻璃相關的成本因素：玻璃大小(分隔尺寸)、玻璃類型等
玻璃尺寸主要與建筑節能(上面已經論述)及大小有關系，玻璃大小與玻璃厚度又息息相關，減小玻璃大小有助于控制玻璃厚度和型材受力，便于控制成本。
【案例】
部分窗分格過大，根據《JGJ113-2015建筑玻璃應用技術規程》安全玻璃（詞條“安全玻璃”由行業大百科提供）最大許用面積對玻璃厚度的要求，部分玻璃單片需要采用10、12、15mm。面積過大還涉及窗框尺寸的加大(建筑節能設計專篇要求采用70系列)，需要更大的腔體滿足玻璃安裝(85~90系列)，帶動整體成本上升。
位置：南立面二、三、四、五層、塔樓（詞條“塔樓”由行業大百科提供）標準層
【案例】內容來自：中建三局工程設計有限公司
幕墻分格尺寸的寬度在1.2~1.3米時經濟性最優。
(3)影響成本的因素還有：五金件、預埋件、耐候膠的品牌等因素
