2008年房地產(chǎn)業(yè)遭遇了太多的轉(zhuǎn)折，從"牛"轉(zhuǎn)為"熊"這一線間的變化，以及由流動性泛濫到流動性黑洞的急劇轉(zhuǎn)變；每一次都讓我們感到猝不及防，進(jìn)而變得茫然無措。這也包括和房地產(chǎn)相關(guān)的所有政策，從控通脹到保增長，一年間的政策劇變讓老百姓摸不著底。這種政策不確定性讓老百姓的觀望多了一層含義，政策性觀望。縱觀2008全年度房地產(chǎn)政策，以9月份為界，幾乎可以分為上下各半場，上半場程序化，下半場匆忙頻繁。
◎上半場持續(xù)收緊 成通脹調(diào)控常態(tài)
政策回顧：
1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
6月15日、25日，先后上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
點評：
存款準(zhǔn)備金率在5次調(diào)整過后已經(jīng)到了17%的高點。盡管有著07年末甚囂塵上的“拐點論”以及 08年上半年恒大IPO未果所引發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)融資的恐慌，但是整個08上半年，濟(jì)南的房價和成交量都算平穩(wěn)。但是，為了應(yīng)對通脹的不斷加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率卻成為常態(tài)。這對房地產(chǎn)公司的資金鏈來說是個致命的打擊，銀行貸款本就政策受限，準(zhǔn)備金率的提高讓他們從銀行那里得到賴以生存的資金變得更加困難。
◎下半場匆忙降息 爭議中適度寬松
政策回顧：
9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。
9月25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點。
10月9日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點。
10月30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 6 . 9 3 % 下 調(diào) 至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。
11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。
12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。
點評：
9月份，真正的危機(jī)開始了。央行的貨幣政策也跟著做出了相應(yīng)調(diào)整，從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｔ鲩L為目的的適度寬松的貨幣政策。9月16日，央行6年來首次降息；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經(jīng)只有4.158%，公積金利率5年以上只有3.87%。對于現(xiàn)在需要購房的人來說是個利好。然而，盡管利率一再下調(diào)，但是經(jīng)濟(jì)的不確定讓各商業(yè)銀行產(chǎn)生了惜貸情緒，開發(fā)商的資金鏈依舊緊張。
◎土地日趨規(guī)范 囤地遭遇打擊
政策回顧：
1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》中明確規(guī)定，“土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”；同時，國務(wù)院第一次對土地增值展開征繳。其后，一系列關(guān)于土地的法律法規(guī)相繼出臺，內(nèi)容涉及土地違法、違規(guī)，
建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。
點評：
假如沒有年初關(guān)于打擊囤地的重磅政策出臺，也許現(xiàn)在的開發(fā)商會好過一些，現(xiàn)在的所謂過剩也許會輕松一些。關(guān)于土地方面的政策
彈性就此化為烏有，大批手中有地的開發(fā)商不得不“ 上馬開工”。今年，還會有部分土地因為受到政策限制而上馬面市。就長遠(yuǎn)來看，今年一系列土地相關(guān)政策的出臺對于規(guī)范房地產(chǎn)土地市場居功至偉。不幸的是，在政策出臺半年后，房地產(chǎn)市場遇到了金融危機(jī)的沖擊。但是總體來說，這是功在當(dāng)代，利在千秋的政策。
◎保障住房加速 夯實第二市場
政策回顧：
2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。3月3日，財務(wù)部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)
稅收政策的通知》。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加速廉租住房質(zhì)量管理的通知》。進(jìn)入下半年，中央多次強(qiáng)調(diào)要加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等社會保障用房建設(shè)。溫家寶在 11月10日和 12月17日等多次重要會議中明確指出要加快保障性住房建設(shè)。
點評：
保障性住房建設(shè)在2008年上半年終于在貸款、稅收和建筑質(zhì)量等方面有了明確規(guī)定，一直為人詬病的問題有了明顯改善。中國住房市場開始真正意義上用兩條腿走路，保障性住房和商品住房開始齊頭并進(jìn)。下半年的加快保障性住房建設(shè)的要求則在政策層面上加速這一趨勢的發(fā)展。希望不久的將來，“居者有其屋”的理想可以實現(xiàn)。
◎10月新政轉(zhuǎn)向 疑似隔靴搔癢
政策回顧：
經(jīng)國務(wù)院同意，財政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。兩部委明確，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，中國人民銀行宣布，決定擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對個人首次購買普通住房的金融支持。自 10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
點評：
一直持續(xù)的房地產(chǎn)政策在基調(diào)上有了根本的轉(zhuǎn)變，從防止泡沫產(chǎn)生到刺激房地產(chǎn)消費。然而就政策本身而言，此次新政的出臺卻有些許隔靴搔癢的味道。對房地產(chǎn)市場真正利好的是首付款比例下調(diào)和貸款利率下限的下調(diào)。這意味著商品房購買的
門檻降低了，以前的部分不能形成實際需求的
剛性需求會轉(zhuǎn)變成為購買力。但美中不足的是，貸款利率下限的擴(kuò)大僅僅限于90平米以下，至于二套住房，由于缺乏明確界定，這次新政打了個“馬虎眼”，不了了之。交易稅費的減免，由于數(shù)額太小，對房地產(chǎn)市場可謂無足輕重。
◎三項措施出臺 政策再出重拳
政策回顧：
12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項措施，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。其中，后兩條對低迷的中國房地產(chǎn)市場至關(guān)重要。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
點評：
二手房在政策層面徹底松綁，業(yè)界一致認(rèn)為二手房在政策方面近乎一步到底，從政策上降低了二手房的房價。政策出臺以后，二手房交易的限制僅僅局限于市場走向。與“二手房松綁”的一片贊譽相反，其他關(guān)于商品房市場的政策卻成為人們詬病的焦點。二套房的界定雖做出了明確的規(guī)定，但是當(dāng)?shù)仄骄骄哂袠O大的隨意性，實施起來相對較難。而且，就目前居住水平，能享受到新政的人群很少。據(jù)07年數(shù)據(jù)，濟(jì)南市人均建筑面積只有21平方米，一個三口之家只有住在小于63平方米的房子里才可以享受到新政的優(yōu)惠。
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