在大肆破壞完菲律賓之后，超強(qiáng)臺風(fēng)“山竹”又殺到了廣東。
深圳大梅沙的酒店玻璃被撞破，海水直接涌進(jìn)酒店大堂;房屋在大風(fēng)中搖晃，有個網(wǎng)友說，她媽媽都要被晃暈了……
“山竹”揮一揮衣袖，不帶走一片云彩，卻留下滿目瘡痍。
現(xiàn)在，廣東的“山竹”已經(jīng)走了，但樓市的“山竹”還在。
“山竹”登陸房地產(chǎn)
往日風(fēng)光無限的房地產(chǎn)行業(yè)在今年遭遇了空前危機(jī)。
每天一睜眼就要面對肩上繁重的債務(wù)，這大概是現(xiàn)在的房企老板們真實的生活寫照了。
截至今年上半年末，170家上市房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率是92.56%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率是非常高的。
但更讓房企老板頭疼的是，這些債務(wù)集中償還的時間已經(jīng)到了。
2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司債的發(fā)行高峰期，公司債期限結(jié)構(gòu)以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。
所以房企的償債高峰期是2018年的三季度到2021年的三季度，各大房企已經(jīng)開始大量償還債務(wù)了。
但現(xiàn)在房企要借錢來還債并不容易，于是它們提高周轉(zhuǎn)率，靠多賣房子來還錢，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的首選。
這也造就了房企的奪命狂奔。
碧桂園誓師大會喝雞血，為了快點完工拿豆腐渣工程糊弄客戶，工地頻繁發(fā)生倒塌，便是高周轉(zhuǎn)的一個反面教材。
盡管房企都在奪命狂奔，繁重的債務(wù)依舊壓得房企幾乎要透不過氣來。
中小房企首當(dāng)其沖，中弘股份資金鏈斷裂，老板“跑路”;而龍頭房企也開始了裁員潮，泰禾、綠地等多家房企開始裁員。
“山竹”已經(jīng)登陸，房企舉步維艱。
政策卡住喉嚨，進(jìn)退維艱
房企現(xiàn)在的危機(jī)，最直接的原因是融資縮緊和樓市限價。
從2017年，我們進(jìn)入痛苦的去杠桿之后，整個市場的資金都比較緊缺，各行各業(yè)都缺錢。
但是今年7月份之后，央媽就放棄了去杠桿，通過銀行向企業(yè)輸血。
盡管銀行手里的錢多了，但這些錢并沒有送到房企手里，去年的十九大會議指出，銀監(jiān)會系統(tǒng)和銀行業(yè)要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
所以，銀行也不敢頂風(fēng)作案給房企隨便批貸。
除了最為低廉的銀行貸款之外，房地產(chǎn)的其他融資渠道也幾乎被堵死了。
今年5月下旬，發(fā)改委提出“房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補(bǔ)充運(yùn)營資金，僅限歸還存量債務(wù)”。
海外發(fā)債是行不通了，而房地產(chǎn)信托也受到了強(qiáng)監(jiān)管，房企融資之路越發(fā)艱難。
房企想要借新債還舊債是很難的，剩下的一個辦法就是多賣幾套房子，賺錢還債。但要是房價上漲無望，房子也不會好賣。
而自從7月底的中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”之后，房價上漲就很難實現(xiàn)了。
全國各地限購、限貸、限價、限售，在限制房企漲價的同時，提高買房的難度，降低國民的購房欲望。
現(xiàn)在全國首套房貸款平均利率高達(dá)5.69%，比去年這時候上升了11.13%，直接提高了貸款買房的成本。
但能貸到還算好的，問題是有些銀行網(wǎng)點已經(jīng)暫停提供房貸了，前幾天北京的公積金新政，又一步壓縮了公積金貸款的額度。
以上種種，都提高了買房的難度，減少買房者的數(shù)量。
而購房者的房子要拿到房產(chǎn)證3年或者5年之后才可以出售，更是讓想炒房的人多了一重顧慮，不敢輕易入場。
在政策的引導(dǎo)下，房企的融資緊張，房價也很難上漲，房企要解決債務(wù)問題是愈發(fā)艱難了。
形勢如此只能丟棄房企
從“山竹”登陸房地產(chǎn)行業(yè)的直接原因來看，這場臺風(fēng)，好像是可以通過政策避免的。
只要政府愿意出手相助，不阻礙房企融資，也不調(diào)控房價就行了。
這樣確實可以暫時讓房企度過危機(jī)，但此舉無異于飲鴆止渴。繼續(xù)讓房企擴(kuò)張，讓房價上漲，只會把“山竹”越養(yǎng)越大，然后席卷整個中國經(jīng)濟(jì)。
首先，我們的房價不能再炒了。
今年有人算了一筆賬，2016年，中國房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%。由于2016年之后房價是繼續(xù)上漲的，按理說2017年這個比例應(yīng)該更大。
2017年中國GDP是13萬億美元，如果我們按411%來算，中國的房地產(chǎn)總值將高達(dá)至少52萬億美元。
問題是2018年1月初美國所有房屋總價值是31.8萬億美元，只有中國2017年保守估計的三分之二。
但人家美國的GDP是19萬億美元，對比一下，大家就知道這泡沫到底有多大!
現(xiàn)在我們就連三四線城市的房價都動輒每平方過萬，但這些地方的人均月收入大都是2、3千。
我們用什么來支撐遠(yuǎn)超美國的房產(chǎn)總值和遠(yuǎn)超自身收入的房價?
如果任由房價繼續(xù)上漲，我們可能會走上日本的老路，漲到頂點之后，房價泡沫破裂，房價暴跌，經(jīng)濟(jì)倒退。
所以國家出手調(diào)控，是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢做出的決策。
其次，居民不能再加杠桿了。
現(xiàn)在買房要掏空祖孫三代的6個錢包，已經(jīng)成了一種常態(tài)，但是掏空6個錢包，很多時候并不是讓我們可以買下一套房子，而是剛好湊夠首付而已。
可以想象的是，買完房子之后，大家背上一身債務(wù)，真的是窮得只剩房子。
截至2017年，我國家庭債務(wù)與可支配收入之比高達(dá)107.2%，這并沒有算上民間借貸，如果算上的話，比例會更高。
很多中國家庭都已經(jīng)入不敷出了，再增加債務(wù)，很多家庭就會破產(chǎn)。
所以，現(xiàn)在不是想不想買的問題，是民眾已經(jīng)買不起了，沒錢買了。而且已經(jīng)出現(xiàn)了拖累消費(fèi)的現(xiàn)象，大家都在消費(fèi)降級。
最后，實體經(jīng)濟(jì)不能再被吸血。
自從房地產(chǎn)的牛市開始之后，實體經(jīng)濟(jì)的錢，就慢慢地流到了房地產(chǎn)行業(yè)里。
跟老老實實做實業(yè)相比，還是炒房來錢快，回報高，這就產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。
事實上，之前靠著做實業(yè)發(fā)家的人，他們的繼承人甚至他們自己，都不愿意把錢再投到實業(yè)里。
而對于有心做實業(yè)的人來說，資金也是一個很大的問題。
如果沒有政策的限制，銀行肯定是看誰掙錢，就把錢借給誰。不賺錢的實業(yè)和賺錢的房企，顯然是房企更占優(yōu)勢。
如果房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮，實體經(jīng)濟(jì)的生存就更艱難了，光靠炒房子，撐不起中國經(jīng)濟(jì)。
所以，政府在房地產(chǎn)與整個經(jīng)濟(jì)之間做出了選擇，哪怕未來房企的日子會很不好過，也不會伸出援手。
只希望真能一業(yè)廢百業(yè)興，讓中國經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)鳳凰涅槃。
