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　　摘要：長期以來，幕墻專業管理成為很多房地產開發企業設計管理的盲區，雖然房地產開發企業設計逐漸意識到這個問題，開始配備專業的幕墻設計經理，但更多依靠的是幕墻專業人員自身的素質，未能形成跨職能的幕墻專業管理的體系化文件并全集團統一執行。本文從自身多年的幕墻顧問和房地產開發企業幕墻管理經驗，從幕墻設計管理流程主要階段解構房地產開發企業幕墻專業設計管理管理要點。

　　關鍵詞：幕墻顧問，幕墻方案，招標圖，設計封樣，幕墻招標，施工封樣，施工配合

　　1 前言

　　隨著房地產開發企業專業管理的細化，越來越多的開發企業配置專業的幕墻管理人員。但為什么成效不大?因為很多房地產開發企業只是簡單得堆積人員之外，沒有形成幕墻專業的組織架構和管理體系，各自單打獨斗，沒有發揮出團隊的作用。此外，很多幕墻專業管理人員從幕墻施工企業直接加入房地產開發企業，工作方法依然停留在施工單位的階段，缺少房地產開發企業的管理視角，幕墻專業管理人員增加但幕墻專業管理未見改善，依然停留在救火，品質管理更無從談起。幕墻專業管理涵蓋設計、招標和施工三個階段，分別對應設計管理部、成本管理部和工程管理部，打破職能壁壘形成跨職能的幕墻管理體系顯得尤其重要。

　　2 設計階段管理

　　2.1 顧問選擇

　　幕墻顧問是指為業主提供建筑外裝飾系統技術解決方案，包括建筑外立面(含采光頂)系統構造方案、幕墻系統對比說明、外立面系統整合、外立面裝飾材料選型建議，并為客戶制定幕墻工程技術參數、標準，審查幕墻專業分包商的工程施工圖紙和結構計算書，協助監督及控制幕墻產品加工和安裝質量等工作。

　　幕墻顧問最早由境外建筑師和香港地產開發商帶入國內地標商業項目，如奧雅納、邁進等，隨著國內商業地產的蓬勃發展，國內顧問如雨后春筍一般快速增加，目前國內幕墻顧問市場主要分為幾大類：

　　a、 外資顧問：奧雅納、邁進、標赫、阿爾法，美國CDC等;

　　b、 國內綜合設計院下屬幕墻所：中建西南院幕墻所、廣東省院幕墻所、華東院幕墻所、浙江省院幕墻所、深圳總院幕墻所等;

　　c、 具備甲級設計資質的國內幕墻咨詢公司：深圳新山幕墻、廈門銳建、沈陽正祥;

　　d、 具備甲級設計資質的國內幕墻施工單位設計院：浙江中南、武漢凌云、中建深裝、深圳科源、深圳三鑫等;

　　e、 其它國內幕墻咨詢公司：如英海特、上海EFC、南京弗思特、北京標高、上海安巖、深圳中筑;

　　幕墻顧問水平良莠不齊，房地產開發企業幕墻設計管理人員如果缺乏對顧問的了解，選擇不慎往往會給項目帶來致命的危害。作為甲方的幕墻設計管理人員，在選擇幕墻顧問時應注意以下幾點：

　　a、 項目建筑師：項目建筑師如果是境外建筑師，如SOM、KPF，也就說明項目整體定位比較高。如何保證建筑方案落地，與建筑師在設計過程中的溝通有位重要。這時候就應該選擇外資顧問，且保證項目經理具備流利的英文溝通能力，同時也就杜絕了假外資顧問渾水摸魚的可行性。外資顧問有一套完整的幕墻服務流程，尤其是方案階段的溝通能力、施工階段的監管是對房地產開發企業幕墻專項管理的一個良好補充，但確定顧問不是萬事大吉，在確定顧問之后，還要固化顧問的服務團隊;

　　b、 項目難度：超高層、大跨鋼結構、異性雙曲幕墻對顧問能力要求較高。此類項目應選擇具備與所需服務項目相近規模的同類型項目的設計經驗的幕墻顧問，房地產開發企業幕墻設計管理人員需要面試具有類似工程項目設計經驗的團隊且對團隊成員，以往項目的三維模型、計算模型和圖紙進行評估，以達到與項目所需要的能力匹配。在以往項目中，我曾經碰到個一個自稱異形能力很強的假外資顧問，但當時合同已簽訂首期款項已支付，所以未及時更換，但后期這家顧問未出一張三維圖紙，只是簡單得拿建筑師得圖紙套了一個圖框，最終也給項目造成了不可挽回得損失，這家顧問也隨即被永久拉黑。

　　c、 圖紙深度要求：各家房地產開發企業對招標圖紙的深度要求不盡相同，有的要求僅僅建筑擴初圖紙的深度，保證建筑效果落地，有的要求到施工圖深度的招標圖，還有的要求直接到施工圖。若開發企業要求出到施工圖，則應選擇具備幕墻設計甲級資質的幕墻顧問或外資顧問(擴初)+幕墻設計甲級資質(施工圖)幕墻顧問的聯合體。

　　d、 價格：項目分級管理，對應設計限額選擇匹配的幕墻顧問。

　　e、 幕墻顧問應保持積極主動溝通，及時反饋意見，并按時、高效地完成工作內容。選擇顧問時，不宜選擇同期工作量較飽和的顧問公司，同時，應在合同內約定顧問提供服務的時間要求

　　f、 成本控制意識：幕墻顧問應具有強烈的成本控制意識，掌握幕墻系統的成本構成及成本優化措施。

　　g、 后期管控能力：選擇幕墻顧問時應明確深化設計階段及工程施工服務階段顧問的管控標準。

　　建筑概念方案通過后，幕墻專業管理人員應根據項目定位、項目難度和設計深度要求，編制幕墻設計任務書和設計進度計劃，通過邀請招標確定顧問顧問單位并鎖定顧問服務團隊。積極參與建筑方案、擴初階段設計，從安全、成本、可實施、耐久、易維護等維度提供幕墻專業意見，確保在成本限額范圍內保證建筑效果落地。一個好的幕墻顧問能給房地產開發企業的幕墻管理提供助力，更是房地產開發企業人手短缺的一個很好補充。

　　2.2 幕墻可行性分析及成本配合

　　房地產開發企業幕墻設計管理人員需配合建筑師、成本管理部在建筑方案、擴初設計階段對立面設計進行成本評估并給出專業意見，控制幕墻整體成本。

　　房地產開發企業幕墻設計管理人員組織幕墻顧問參與建筑方案、擴初各階段成果審核，并從幕墻的可實施性、耐久性（詞條“耐久性”由行業大百科提供）、成本等發面完成建筑立面方案的可行性評估，并給出專業的意見。幕墻顧問嚴格按照建造標準、項目分檔，對建筑各階段圖紙進行幕墻展開面積(投影面積)計算，并根據投影面積、項目分檔、立面限額指標確定項目成本目標。

　　各家房地產開發企業成本控制口徑不同，有的按展開面積、有的投影面積。為更好得指導幕墻顧問開展工作，房地產開發企業幕墻專業管理人員需與成本管理部橫向拉通，明確外立面投影面積的計算規則，保證集團內部成本控制口徑的統一。為便于幕墻面積內部核對，幕墻面積計算需要求幕墻顧問注明幕墻所在位置、層數、軸線、長度、高度等，以excel格式提交。

　　2.3 幕墻方案設計

　　在建筑擴初50%評審完成后，幕墻顧問應開始幕墻方案設計。在幕墻方案階段，應提供幕墻顧問設計所需的條件圖及目標成本，條件圖紙應包括：

　　2.3.1建筑初步圖紙:

　　a.表達所有幕墻類型的平面位置分布，與主體結構之間的位置(進出位關系)等;

　　b.表達所有類型的立面位置分布(含立面分色圖)，幕墻分格的劃分，門、開啟扇的位置和大小等;

　　c.反映建筑幕墻與結構關系、構造、尺度、收口處理方式、拼縫、材料等;

　　d.材料小樣和材料清單(含五金（詞條“五金”由行業大百科提供）選型);

　　2.3.2 結構初步圖紙

　　a.結構初步設計說明：主體結構形式、設計周期、抗震烈度、風壓（詞條“風壓”由行業大百科提供）、雪壓、地貌等;

　　b.主體結構撓度;

　　c.結構梁和樓板平面圖;

　　房地產開發企業幕墻設計管理人員根據需要和建筑師、顧問保持充分的溝通和交流，重點關注幕墻系統的劃分、標準節點的構造設計及可實施性，必要時需組織相關專業的設計工作坊進行專項交流。

　　幕墻方案評審前需與業務需求拉通需求，如采光頂遮陽和吊鉤設置、清潔方式、廣告燈箱和LED屏檢修方式等;

　　幕墻方案需嚴格遵從建造標準，并在成本限額內設計，評審文本需包含幕墻材料（詞條“幕墻材料”由行業大百科提供）分色圖、內透控制分析、幕墻系統分色圖、面積統計及造價分析、幕墻技術匯報(分格、配置、節點構造和涉及外觀效果的系統交接處理節點)、材料樣板和樣板計劃。幕墻方案階段要完成建筑師樣板封樣。

　　2.4 設計樣板

　　幕墻方案庚據項目特點和公司標準化內容確定是否做設計樣板，對需要做設計樣板的項目，幕墻方案評審階段需要劃定樣板范圍和樣板計劃，在方案通過后1個月內完成樣板圖紙并下發招標。

　　在樣板施工過程中，房地產開發企業幕墻管理人員審核樣板制作單位提供的上墻材料與設計封樣材料小樣的一致性。幕墻顧問審核樣板施工單位完成的樣板深化施工圖，經過審核批準后方可用于施工。施工前，需有項目幕墻設計經理和研發經理審核比對施工單位提供的樣板施工材料，經過審核、簽字確認后方可上墻施工。

　　樣板施工完成后，安排幕墻顧問按模板編制樣板觀樣指引，樣板評審完成后，按評審意見完成設計封樣和招標圖修改。

　　2.5 幕墻招標圖

　　幕墻設計經理接收并審核幕墻招標圖的輸入文件，包括建筑、結構、機電施工圖，燈光、景觀、精裝、標識等專業圖紙，明確預留、配合設計的范圍;

　　幕墻設計經理組織相關專業進行外立面專項工作坊，核對外立面工作界面并溝通設計范圍包括主要立面幕墻、門、雨棚、吊頂、不可見立面、半室外空間立面、車道入口側墻、室外風井口、欄桿、出屋面機房、屋頂格柵等，核對檢查擦窗機輸入條件，明確配合設計范圍及內容，整理設計樣板評審確定的材料標準、技術要求并納入幕墻施工招標圖。

　　幕墻設計經理組織幕墻顧問單位完成幕墻招標圖，幕墻招標圖應滿足以下要求：

　　a.清晰表達招標的界面及范圍，并用彩圖表達不同幕墻材料和系統的范圍;

　　b.提供不同系統的標準構造節點、不同系統間的交接節點、系統收邊節點;

　　c.招標圖需達到施工圖深度要求;

　　d.提供幕墻招標圖計算書，計算書需涵蓋所有構件、面板、結構膠及連接部位計算，確保滿足規范要求，龍骨（詞條“龍骨”由行業大百科提供）強度利用率需達到85%-90%;

　　e.提供幕墻招標技術說明書，明確幕墻系統配置說明、性能要求、技術標（詞條“技術標”由行業大百科提供）準、材料標準。

　　幕墻招標圖完成后，幕墻設計經理組織建筑、結構、機電、室內、景觀和燈光專業進行專業互審，完成專業交圈部分的書面確認。招標圖評審需同時提交主要材料利用率一覽表，評審完成后，幕墻設計經理需組織幕墻顧問按評審意見修改圖紙。

　　3 招標配合

　　招標階段幕墻設計經理主要是配合成本管理部完成幕墻招標，根據項目特點和規模，對參與投標單位和團隊提出要求，并面試團隊技術負責人和設計經理，合格后才能參與投標。

　　與成本管理部、工程管理部拉通材料品牌表、標段和施工界面劃分，根據項目指定技術說明書，招標前完成設計封樣和最終版招標圖，參與招標過程中的技術答疑澄清。答疑澄清應對容易引起后期爭議的再次強調說明，如深化設計的原則、現場腳手架使用、外露連接件、不銹鋼螺栓螺釘要求等。

　　投標樣板由幕墻設計經理負責評審，對不符合要求的投標封樣要求投標單位補充提交滿足要求的投標封樣。

　　4 施工配合

　　施工單位確定后，幕墻設計經理組織標后較低，明確深化設計要求、深化設計時間和封樣完成時間，督促施工各單位根據招標圖、技術要求和答疑澄清按時間完成幕墻深化設計施工圖和施工封樣，并按要求完成施工圖差表。施工單位按進度要求提供詳細的深化設計和施工封樣進度計劃表，幕墻設計經理嚴格按進度計劃表檢查落實。幕墻深化設計過程中，幕墻設計應按需要組織設計院、幕墻顧問解決在深化設計過程中碰到的各種問題。

　　施工圖完成后，幕墻設計經理組織建筑師、設計院、幕墻顧問、工程、成本完成幕墻施工圖的審核。幕墻深化設計施工圖完成后，由設計部組織送第三方強審。項目工程部組織設計單位、施工單位及監理單位進行施工圖紙會審及交底。

　　所有外立面可見的材料在施工前需進行施工樣板確認及封樣。

　　a.施工工藝樣板：為確保設計效果，最終確定施工材料樣板及施工工藝，對幕墻關鍵立面部位需制作施工工藝樣板。工藝樣板區域由設計部選取，工程部組織施工單位完成施工，并通知研發部、研發總監、項目分管領導進行現場驗收確認，并根據現場意見進行施工封樣或整改。

　　b.不需制作工藝樣板確認的部位，立面材料封樣需經過幕墻設計經理、設計經理核對原設計樣板后確認。

　　c.施工材料樣板的封樣需由工程部核對品牌、材料參數、質保等信息，設計部核對外觀效果及顏色，經過確認后，續項目幕墻工程師(設計及工程)、設計經理、工程經理簽字并封樣。

　　在施工階段，幕墻設計經理需組織幕墻顧問進行2周一次的設計施工巡場。巡場時需重點關注涉及結構安全的龍骨安裝及連接、防水層的連續、面板完成的平整度及安裝質量、與相關專業的搭接及封堵等。巡場發現的問題需整理為書面文件并提出相應整改方案，發給工程部并跟進問題的解決與落實。

　　5 結束語

　　在房地產開發企業，任何一個職能都不是獨立存在的，做為幕墻設計管理人員，如何跨職能拉通，發揮自己的非職位影響力尤其重要。很多甲方的幕墻設計管理人員依然停留在原來幕墻施工單位那個階段，認為自己就是建筑專業的附屬，建筑圖紙確定了以后才進行幕墻的深化設計，如若這樣幕墻設計管理工作必然一團糟。在此，期望各房地產開發企業的幕墻設計管理人員跨出自己的專業舒適區，管理半徑向前向后延伸，從幕墻專業的安全、成本、維護、效果和可實施角度干涉建筑方案設計，匹配項目定位和難度，選擇合適的幕墻顧問，輸出一套高標準的招標圖紙和完整的設計封樣，同時做好招標階段的配合，匹配項目定位和難度選擇匹配的入圍幕墻投標單位和團隊，做好答疑澄清工作，在施工階段做好施工樣板評審、設計巡場和顧問例行巡場，注重于工程部的橫向拉通，保證項目高品質的落地，為公司創造更大的價值。

作者單位：龍湖集團商業研發中心

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